Como não entrar numa tremenda roubada em um leilão de imóveis usados

Um super leilão de imóveis foi iniciado na quarta, 30, pela Caixa Econômica Federal. A iniciativa deve se prolongar nas próximas semanas e a disputa ocorre pelo site da instituição financeira. Ao todo, são 900 bens, entre casas, apartamentos, terrenos e estabelecimentos comerciais, em vários locais do país.

Quem já não viu um anúncio desse tipo e não ficou tentado a entrar na disputa para arrematar um imóvel a um preço de pechincha? Sem dúvida, a tentação é grande — e justificada. Os valores costumam ter descontos super agressivos e, justamente por isso, muita gente se profissionalizou nesse nicho de mercado e anda ganhando muito dinheiro com essa operação. Em 2020, lembro de um apartamento de altíssimo padrão em São Paulo no bairro da Vila Nova Conceição que acabou sendo arrematado por 8 milhões de reais quando outros estavam à venda no mesmo condomínio por 20 milhões de reais na ocasião

Entrar nesse universo pode até parecer simples. Como ocorre em qualquer leilão, basta oferecer um valor maior que os demais participantes e o martelo é batido para o melhor preço. Mas é preciso muito cuidado ao entrar nesse negócio — além de cacife financeiro, é claro. Se o interessado não tiver conhecimento e uma boa assessoria, o que deveria custar barato, pode sair bem caro.

Para quem quiser participar do negócio, a primeira lição é saber que existem dois tipos de leilão. Um deles é o leilão judicial ou extrajudicial, com margem de lucro e riscos maiores. A outra modalidade, o leilão de venda direta, tem margem de lucro bem mais modesta, só que os riscos também são reduzidos.

Qualquer que seja a modalidade, todos os imóveis que estão sendo leiloados estão ali por alguma razão, a maioria delas é a inadimplência de algum pagamento. Isso exige um ponto de atenção, pois o bem já vem com um passivo, que precisa ser avaliado com cuidado. Ao fazer qualquer oferta, o interessado precisa ter muita clareza sobre o tamanho da dívida que irá herdar.

Outro cuidado necessário é com relação a aventureiros e golpes. Muitas empresas leiloeiras operam sem a homologação necessária da Justiça. Grosso modo, são piratas atuando nesse mercado. Além disso, a onda de crimes do tipo 171 que se alastrou com ajuda dos meios digitais chegou ao mundo dos leilões. Por isso, é essencial checar o domínio do site no qual o leilão está cadastrado. Para se ter uma ideia, o sindicato dos leiloeiros do Estado de São Paulo estima que foram encontradas mais de 400 páginas fraudulentas. Uma regra básica para escapar dessa arapuca é checar se o site tem a extensão “com.br”, garantia de que os responsáveis possam ser facilmente rastreados no país, caso necessário. Outra dica contra esses golpistas é entrar em contato com o banco para checar se, de fato, o imóvel está mesmo em leilão e até mesmo entender as razões para ele ter sido colocado nesse circuito.

É preciso fazer também uma leitura atenta do edital do leilão, pois ali constam a maior parte das informações importantes, a exemplo do valor da dívida do imóvel, de quem é a responsabilidade em arcar com essa dívida e de que forma. Muitas vezes, a dívida de IPTU pode ser até maior que o valor comercial do imóvel. Outro ponto apresentado pelo edital é se o imóvel está desocupado e se será do arrematante a responsabilidade em lidar com a infeliz tarefa de despejar o morador, algo que pode demorar anos. Como se vê, não faltam motivos fazer uma leitura minuciosa no edital que vai dar o norte dessa jornada.

Caso o edital permita, o ideal é visitar o imóvel antes para ver a situação em que ele se encontra e mensurar o quanto vai precisar investir em reforma. Ainda sobre o montante necessário para o investimento,  além de uma eventual obra e das dívidas do imóvel, é preciso contabilizar as despesas com cartório, certidões, impostos e eventualmente valores referentes à regularização daquele bem. Um imóvel irregular pode significar até que existam outros donos, além do devedor registrado no leilão,  uma metragem diferente e uma área que foi construída e que não está computada na matrícula, gerando no futuro mais custos e mais demora para repassar esse imóvel adiante, como operam os investidores desse mercado.

Somente depois de tudo avaliado, idealmente com a presença de advogados e profissionais experientes no negócio, o interessado deve dar um lance para a compra. Nem sempre o negócio pode ser desfeito e o sonho de ter uma casa a preço de banana pode virar um grande abacaxi.