Qual é hoje a melhor oportunidade de investimento em Lisboa

Um estudo recente da Engel & Volkers identificou uma desaceleração no ciclo de altas que elevou a níveis impressionantes os preços de imóveis em  Portugal nos últimos anos. Segundo a consultoria, o movimento de recuo dos preços deve seguir neste segundo semestre. A despeito das análises e previsões dos especialistas, a maior parte das pessoas do país continua de cabelos arrepiados com os valores do mercado imobiliário. O assunto surge em praticamente todas as rodas de conversas por aqui, como constatou esta colunista em visita a Lisboa.

Depois da pandemia e com a guerra da Ucrânia, a impressão geral é a de que está muito difícil encontrar um apartamento para alugar na capital lusitana. A avenida da Liberdade e a Rua Castilho são os endereços mais caros da cidade, com apartamentos que chegam a 9 milhões de euros, como a cobertura de Cristiano Ronaldo.  Por isso, a alternativa hoje para a classe média no país é migrar para além da ponte, como se diz por aqui, e morar em lugares periféricos, como Setúbal, que fica a cerca de uma hora de carro do centro de Lisboa.

Obviamente, a situação inflacionária do mercado imobiliário português impacta diretamente os brasileiros que vivem ou pensam em mudar para terras lusitanas, assim com quem olha para cá com interesses de investimentos. Os brasileiros, que ocupam o topo do ranking entre as nacionalidades que mais investiram no mercado imobiliário em Portugal, estão mais interessados na qualidade de vida, incluindo o aspecto de segurança, item em escassez em nosso país. A maior parte dos imóveis comercializados por brasileiros se concentra em Lisboa e arredores como Cascais e Estoril, e tem entre eles uma característica especial, normalmente são imóveis de luxo, de maior valor, a partir de 1,5 milhão de euros.

Passados quase 15 anos da implantação da Lei de Residentes Não Habituais (RNH), que ajudou no processo de modernização de Portugal ao atrair investimentos estrangeiros, e diante do novo cenário econômico que o Brasil está passando, ainda com uma insegurança econômica de juros altos e um câmbio tão elevado, vale o questionamento se ainda está valendo a pena para os brasileiros comprarem imóveis por aqui.

A resposta vai depender da finalidade do imóvel, para moradia ou para investimento, como ativo para gerar uma renda recorrente. Dados mais pessoais também influenciam nessa resposta, pois dependendo do valor da compra, investir em um imóvel no exterior pode comprometer a renda familiar.

A primeira avaliação de atratividade ou não do mercado lusitano para os brasileiros passa pelo valor da nossa moeda frente ao Euro. Em 2009, o Euro estava valendo 3 vezes mais que o Real. Hoje esse número praticamente dobrou. Então, um apartamento que custava 3 milhões de reais está hoje batendo nos quase 6 milhões de reais no bolso dos brasileiros interessados, isso sem falar na supervalorização do mercado imobiliário nos últimos anos, que aumentou muito os preços dos imóveis ofertados.

Se a pessoa tiver um bom fôlego financeiro, apostar no investimento parece ser mesmo o melhor caminho, mais que a compra para uso próprio. Com 546 000 habitantes, Lisboa recebe todos os dias entre 30 e 40 000 turistas. Por isso, ter um imóvel para locação pode ser uma grande fonte de renda, mirando nessa fatia de mercado de aluguel por temporada, que disputa espaço com o universo hoteleiro. Além da locação por temporada, ter um imóvel para investimento de longa duração também é um ótimo negócio por aqui, pois todos os endereços têm potencial de locação certo.

Portugal já se consolidou como um destino de férias dos estrangeiros. Seja pelo clima ameno, pela cultura ou gastronomia, o país atrai cada vez mais visitantes anualmente e muitos deles acabam escolhendo viver em terras lusitanas ou fazendo negócio as por aqui. Mas nem sempre foi assim.

Esse interesse pelo país aumentou desde 2009 quando Portugal iniciou um programa destinado a atrair estrangeiros através de vantagens fiscais a quem fixar residência ou deixar seus investimentos no país. A ideia do programa regulado pela Lei de Residentes Não Habituais (RNH), que teve um prazo de duração de dez anos, era que os aposentados não pagassem impostos sobre suas pensões no país de origem e nem no país de destino. Para profissionais gabaritados, como cientistas ou executivos de empresas, a regra fixou uma mordida de 20% sobre os seus rendimentos.

Durante o período de vigência da Lei, menos de 30mil estrangeiros fixaram residência no pais, muitos pelas vantagens fiscais e outros fugindo dos impostos sobre grandes fortunas, como foi o caso dos franceses. A princípio parece um número pequeno de acréscimo de novos moradores, se comparado ao tamanho da população do país, que hoje é de mais de 13 milhões de habitantes, mas basta um olhar um pouco mais atento de quem esteve aqui em 2010 e comparar como está hoje para perceber que a chegada dessa leva de estrangeiros modificou muito a atmosfera das cidades, em especial, a da capital, Lisboa.

Por onde se anda é possível cruzar por restaurantes estrelados, lojas de grife de luxo e serviços voltados para o público de maior poder aquisitivo. Essa mudança se deu justamente para atender os gostos particulares dos novos moradores, já acostumados com produtos e serviços de primeira linha. Investidores de todas as partes do mundo aportaram em Lisboa apostando alto nessa clientela diferenciada e a cidade ganhou muito com isso, se tornando um ambiente cosmopolita para inglês nenhum botar defeito. Os brasileiros, de imediato, foram contaminados por essa nova roupagem do país e logo quiseram entrar nesse círculo, porém com interesse diverso aos dos europeus e norte-americanos, que visam ganhar nas diferenças tributárias. A diferença cambial entre real e euro e a inflação no mercado imobiliário esfriaram um pouco os ânimos, mas Portugal ainda oferece boas oportunidades de investimentos para os brasileiros.