O valor dos aluguéis de imóveis nas grandes metrópoles vem batendo sucessivos recordes. Mais um excelente motivo para tomar todo o cuidado possível na hora de assinar um contrato do tipo. A coluna Real Estate preparou um guia completo para evitar problemas, com dicas que valem tanto para locatários quanto para proprietários que colocam seus bens nesse mercado. Por ser um negócio com muitos detalhes e burocracias, todas visando a segurança das duas pontas, muita gente costuma questionar as exigências de documentação, vistas erroneamente como um excesso do dono do imóvel ou da imobiliária, o que não é verdade. Diferente da venda, onde se transfere a propriedade do bem, a locação é a transferência da posse. Por isso, todas as solicitações de documentos são importantes para que o dono do imóvel não tenha prejuízo ou até mesmo corra o risco de perder o imóvel por algum problema mais sério. Ao mesmo tempo, a documentação permite que o novo morador tenha segurança de que não terá surpresas em sua nova casa.
Antes de tudo é importante saber que a locação de um imóvel é regida por uma lei própria chamada de Lei do Inquilinato de 1991. É essa lei que vai regular as obrigações de todos os envolvidos no negócio. Tendo dúvidas se o proprietário esta sendo abusivo nos pedidos ou se o negócio está sendo conduzido sem muita segurança jurídica, é importante checar o que diz a Lei do Inquilinato.
Curiosamente, em pleno século XXI, o contrato de locação pode ainda ser fechado de forma verbal, à moda antiga (no fio do bigode, como se dizia). Mas muitos direitos só serão garantidos se o acordo for colocado no papel, com o devido registro em cartório. Por isso, melhor documentar a negociação por meio de um contrato. Caso contrario, em caso de algum problema, quem alugou vai precisar comprovar essa locação, o que nem sempre é fácil. No contrato devem constar valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento aluguel etc.
Gostou do imóvel? Faça pessoalmente uma vistoria, anotando os detalhes e, se possível, contrate um vistoriador para fazer um documento detalhado. Na hora da entrega das chaves, a casa precisa estar conforme o que está descrito ali. Qualquer mudança posterior precisa ser negociada com o proprietário.
Depois de acertar o valor do aluguel, vem a etapa que mais causa dor de cabeça: a garantia e a comprovação de renda. São coisas diferentes que causam confusão e por isso, antes de começar qualquer busca, já tenha em conta a documentação necessária. Em caso de dúvida, cheque com a imobiliária ou mesmo com o proprietário quais as necessidades. Essa etapa costuma levar tempo e é motivo de muitas dúvidas. A garantia pedida na contratação serve para proteger o proprietário. Como o aluguel é uma fonte de renda, é importante assegurar que o dono da casa receba o valor e tenha cobertura necessária em caso de danos ao imóvel.
Somente um dos três tipos de garantia abaixo pode ser aceito ou exigido (mais que isso, é considerado um pedido abusivo):
- Caução: Não pode exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança.
- Fiança: Uma pessoa, o fiador, se responsabiliza pelos encargos da locação. Não é qualquer pessoa que pode ser fiador e deve apresentar situação financeira para arcar com eventual problema.
- Seguro fiança: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.
A comprovação de renda mostra que o inquilino tem condições de arcar com o valor mensal do aluguel. Comprovar renda não é exigência legal, mas é um cuidado que o proprietário pode ter para evitar acionar alguma das garantias acima. O ideal sempre é que o valor da locação seja pago por quem esta alugando o imóvel, sem atrasos e sem questionamentos. A comprovação de renda pode ser feita de várias formas, e tudo vai depender da situação de emprego de quem está alugando. Diversos tipos de documentos podem ser solicitados, como extratos bancários, declaração de imposto de renda, holerite e carteira de trabalho, entre outros, que servem de garantia de que o solicitante consegue arcar com o aluguel.
Uma dúvida comum quando alguém não consegue comprovar renda é se é possível compensar isso fazendo o pagamento antecipado de mensalidades da locação. Embora alguns acordos sejam firmados dessa forma, não é um caminho recomendável. Pagamento antecipado não serve como comprovação de renda, nem como garantia. Pode ser apenas um acordo entre os envolvidos, mas sem nenhuma segurança jurídica.
Outra questão que também aparece muito na hora de fechar o contrato é sobre o prazo de aluguel. Com exceção dos aluguéis de temporada, certamente você já deve ter se deparado com um prazo de 30 meses. Esse período, que parece ser aleatório, é comumente chamado de “denúncia vazia”, pois a partir do 30º mês de aluguel, entende-se que o contrato foi encerrado e o proprietário pode reaver o imóvel sem qualquer justificativa, dando um prazo de 30 dias para que o inquilino desocupe o endereço. Se o prazo for menor (por exemplo, 12 meses), o dono do imóvel só vai poder reaver o imóvel em situações especificas, como falta de pagamento ou caso ele queira residir novamente no endereço, por exemplo. E o que fazer caso o inquilino só precise alugar um imóvel por um ano? A solução é constar esse prazo de 30 meses e negociar com o inquilino um ajuste de multa a partir de um ano caso ocorra a devolução da casa antes do fim do contrato.
Por fim, mas não menos importante, é a rescisão do contrato. Caso surja algum problema e o inquilino precise desocupar o imóvel antes do previsto, a Lei indica que o valor da multa a ser paga deverá ser proporcional ao período de cumprimento do mesmo.
O importante de tudo isso é que para alugar um imóvel não basta querer: precisa comprovar renda, apresentar garantia e, se possível, ter assessoria de uma imobiliária ou advogado para que não haja prejuízo para quem busca morar em um imóvel ou para quem tem na locação sua fonte de renda.
